住宅を購入する際、住宅ローンを利用するケースは圧倒的に多いといえますが、利用の仕方によっては有利にも不利にもなります。そこで、上手に有利に活用するための鉄則をあげてみましょう。
現在、低金利で推移しているということで、返済額はたいしたことはないと思われますが、返済総額からいうと相当な額になります。仮に1000万円を年利2.5％の元利均等返済で30年間借りたとすると、返済総額は約1423万円にもなります。計算上、2.5％は固定型としていますが、これが変動型であれば返済期間が長いだけにいつかは上昇に転ずることがあります。そういったことからすると、返済総額はさらに膨らみます。
借入額をできるだけ抑え、返済期間も短くし、しかも低い金利タイプの住宅ローンを利用することが、いつの時代でも変わらない鉄則です。むろん、住宅の購入には多額の資金が必要で、そのためには融資額も多く設定することになります。同時に返済期間も長期にならざるを得ません。
そこで調整が必要になるのですが、まず自己資金をどのくらい確保すればよいかをチェックします。購入価格の20％を頭金として設定しておく必要があります。それに購入の際の手続き費用などの諸費用分として５％〜10％ぐらいかかります（マンションか一戸建てか、新築か中古かなどによって差）。仮に購入価格が3000万円だとすると、総額にして3150万円から3300万円必要で、そのうち住宅ローンで対応するのは2400万円です。頭金(600万円)＋諸費用分(150万円〜300万円)＝(750万円〜900万円)を自己資金でまかなうことになります。
住宅ローンを利用する場合、固定型にするか変動型にするか、あるいは固定金利選択型にするか、大いに迷うところです。このことは、固定型の公庫融資を軸にするか、変動型ないし固定期間選択型の民間ローンを軸にするか、ということになります。
セオリーとしては、低金利で推移している時には長期の固定型が得策、逆に高金利から低金利に向かう時には変動型が有利です。なお、固定期間選択型は一定期間だけ金利を固定するもので、期間の短いタイプは変動型に近く、長いタイプは固定型に近い特徴を持っています。 現段階はほぼ底に近い低金利の状態です。したがって固定型を軸、つまり公庫融資を軸に組むのが鉄則です。ただし公庫融資だけでは不足という方も多いハズ。とくに年収が800万円を超えるサラリーマンの方は、融資限度額が購入価格の５割までとなっています（800万円以下のサラリーマンは８割まで、サラリーマン以外の方は所得金額が600万円超で５割まで、以下で８割まで）。そのため、公庫を軸としながらも他のローンを組み合わせる必要があります。
たとえば、公庫融資が受けられることを条件に民間ローンが併せて利用できる協調融資「すまい・るパッケージ」があります。公庫の審査さえパスすれば民間ローンも借りられるため、民間ローンだけの場合よりも利用しやすくなっています。なお、民間ローンの金利は変動型ないし固定期間選択型金利になります。こういった組み合わせによって、低金利のメリットを生かしながら金利上昇のリスクにも対応できます。
なおサラリーマンの方は、財形貯蓄によって頭金づくりもでき、しかも有利な条件（５年ごとに金利が見直される固定型で、かなりの低金利）で利用できる財形住宅融資も検討に値します。また、民間ローンの中には、公庫融資並みの低金利の長期固定型もあります。不動産会社の提携ローンとして設定されているのなら、そういった民間ローンも利用するとよいでしょう。
必要な融資額を確保するために、返済期間を30年とか35年と長期に設定するケースも多いことでしょう。しかし、返済期間が長くなればなるほど総返済額は膨らみます。そこで、「繰り上げ返済」ができる体制を整えておくことをおすすめします。
仮に長期返済であっても「一部繰り上げ返済」することによって、返済期間を短縮することができます。その「繰り上げ返済」の資金はボーナス分で確保するとよいでしょう。つまり、住宅ローンの返済を月給だけでまかない、ボーナス分が一定額たまった段階で「繰り上げ返済」資金にまわす、といった方法です。
ボーナスがあまりあてにならない時代です。そこで、こんなやり方を採用してみてはいかがでしょうか。 住宅ローン返済は月給でまかなう毎月返済のみで対応する、 支給額の変動が激しいボーナス分を一定額（最低100万円)に達するまでためる、 たまったボーナス資金を「一部繰り上げ返済」にまわす。いわばボーナス分を「繰り上げ返済」用にも活用できる家計の調整資金として考えてみる、ということです。
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