「住宅の品質確保の促進等に関する法律」（品確法）が、平成12年４月に施行されました。この法律は、住宅の品質を向上させることを目的としたもので、「住宅性能表示制度」と「住宅保証制度」の２つが大きな柱になっています。住宅を購入する際、こういった制度を活用することで、安心できる良質な住宅を取得することができます。どんな制度でどんなメリットがあるのか、などを紹介することにしましょう。
“この住宅はとても丈夫でたいへん質が高いですよ”などと単にいわれても、どのくらい丈夫でどれだけ質が高いのかを具体的に理解することはできません。こういった分かりにくい住宅の性能を、国の「評価方法基準」に基づいて第三者機関が客観的に評価・ランク付けし、それを「住宅性能評価書」という形で表示するのがこの制度です。
新築住宅を購入する人は、「住宅性能評価書」に記載された内容をチェックすることによって、自分たちの求める性能を満たす物件かどうかの判断を下すことができるというわけです。いわば、「住宅性能評価書」は住宅の「安心証明書」のようなもので、買う側も売る側も新築住宅の売買契約書の一部として反映させることができます（※中古住宅については後で説明）。
なお、この制度はすべての住宅で性能が示されるわけではありません。分譲住宅においては、売主の判断によります。売主にとって自信のある物件なら、制度を活用して「住宅性能評価書」を顧客に示し、より具体的に物件のよさを理解してもらえるように努めるハズです。
「住宅性能評価書」には、 構造の安定、 火災時の安全、 劣化の軽減、 維持管理への配慮、 温熱環境、 空気環境、 光・視環境、 音環境、 高齢者等への配慮、といった具合に９つの分野に関することについて、それぞれ表示事項（性能および対策等の内容）と表示方法（性能および対策等の等級・数値レベル）が記載されています。
したがって、たとえば地震に強いことが絶対の条件、という方は、の「構造の安定に関すること」に示されている耐震等級が最高ランクのレベル３と評価・ランク付けされた物件の中から選べばよい、ということになります。同様に、高齢者への配慮が充実した住宅を求める方は、の「高齢者等への配慮に関すること」の対策等級のレベルが高い物件を選べばよいのです。
ただし、等級レベルが低くても性能が極端に劣るということではありません。たとえレベル１であっても建築基準法を満たしているため、それなりの性能を備えています。要するに、〜の分野の中でどういった性能をより重視するか、ということです。
品確法のもう１つの柱「住宅性能保証制度」は、新築住宅に対して10年間の瑕疵担保責任を住宅供給者が負う、というものです。要するに、建物の基本構造部分に欠陥があれば、10年間は無料で修理や賠償の請求ができる、というわけです。
この制度は、任意の「性能表示制度」と違って、義務化されているのが大きな特徴です。したがって、契約時にどのような特約事項があっても、新築住宅の基本構造部分に関しては10年間の瑕疵担保責任が発生します。むろん、10年間という期間を短縮することはできません。ただし、10年を超え20年までの範囲で延長することは認められます。
当初、「住宅性能表示制度」の適用は新築住宅に限られていましたが、平成14年８月からは中古住宅においても性能表示制度が整うようになりました。
中古住宅における性能表示の内容は、新築向けの場合と多少異なります。中古住宅でも住宅性能評価機関が評価を行いますが、評価書としては「現況検査・評価書」だけが交付されます。
そこに表示される内容は、建物の傷み具合や不具合などについての「現況検査」と「個別性能」に関する項目の２本立てとなっています。「現況検査」では、“詳細調査や補修の必要がないかどうか”についての総合判定も示されます。「個別性能」の方は、「構造の安定」とか「火災時の安全」などに関することで、表示方法としては新築におけるケースとほぼ同じです。
なお、中古住宅の性能表示を評価機関に依頼するのは売主だけではなく、買主や仲介会社でもかまいません。したがって、中古住宅を売る場合も購入する場合も性能表示をすることで、より客観的な形で売値・買値の妥当性が高まります。評価にかかる費用は、数万円程度です。
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