家族構成や暮らし方の変化などによって、長い人生の中で何度か住み替えをすることになります。これを「購入コース」の持ち家として行うのが“買い換え”です。ここでは、その“買い換え”を上手に進めるポイントを紹介してみましょう。
まず、買い換えの目的を明確にした上で計画を立てることが大切です。地価が高騰し続けていた時代のように“資産増やし”を目的に買い換えるケースは、現在ではほとんどありません。より便利で豊かな居住空間の確保を目的にステップ・アップするケースが主流です。
したがって、買い換え対象の購入物件選びもより吟味することになり、同時に売却する持ち家も確かな査定のもとで、早期に売れるような計画にします。
手順も含めて整理すると、(a)どんな住宅に買い換えるのか、対象を明確に、(b)不動産の売買に実績のある仲介会社に査定を依頼し、妥当な売値を設定、(c)売り先行で計画を進め、できるだけ早期に売却できるようにする、(e)査定による売値よりも若干低めの額をベースに、購入および資金計画を立てる、などです。
買い換えでは、“売り”を先行させますが、希望の売値で早期に売却できることが理想です。その理想の形に近づけるためには、査定および仲介の依頼先を、周辺エリアの不動産取引に熟知し、売買に実績のある地元の仲介会社にするのが最適です。
査定を頼む仲介会社は複数でもかまいませんが、確かな査定結果のもとで売却を有利に進めてくれるところに売却の仲介を依頼するとよいでしょう。なお、媒介契約の形態としては、１社だけに売却を依頼する(a)専属専任媒介ならびに(b)専任媒介契約、複数の会社に依頼できる(c)一般媒介契約の３タイプがあって、それぞれ業務内容や売主の義務・権利等が異なります。
買い換えでは、売ることで入ってくるお金もあれば、購入資金や仲介等の諸費用などの出るお金もあります。また売り物件に対して、住宅ローンが設定されていれば残債務を清算し抵当権を抹消する必要があります。
さらに購入のために新たにローンを組むのであれば、融資額などの条件を決めると同時に、そのための手続き費用も必要です。このように買い換えでは、お金の動きややりとりが複雑に絡み合います。「買い換えの収支リスト」のようなものを事前に作っておくと便利です。
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